O Senado Federal analisa uma proposta de reforma do Código Civil que poderá autorizar condomínios a vetar a locação de imóveis por plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb e Booking.
Segundo o projeto, qualquer permissão para este tipo de serviço deverá constar expressamente na convenção do condomínio ou ser deliberada em assembleia de moradores.
O texto estabelece que, em condomínios residenciais, o condômino ou quem utiliza a unidade não poderá disponibilizá-la para hospedagem atípica sem autorização formal.
A medida visa regular situações em que imóveis particulares passam a funcionar como hotéis temporários, o que, segundo especialistas, pode gerar conflitos de convivência, questões de segurança e uso indevido das propriedades.
Origem e tramitação do projeto
A reforma do Código Civil foi elaborada por uma comissão de juristas e apresentada oficialmente como projeto de lei em janeiro deste ano pelo senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG).
O parlamentar criou, em 2023, o colegiado responsável por analisar as mudanças na legislação, que data de 2002 (segunda versão do Código; a primeira é de 1916) e regulamenta temas próximos ao cotidiano da população, como direitos da família, contratos, dívidas e heranças.
Atualmente, o projeto aguarda despacho da Presidência do Senado para iniciar sua tramitação nas comissões. Se aprovado, seguirá para análise da Câmara dos Deputados.
Vácuo legislativo e decisões judiciais
Atualmente, não existe legislação específica no Brasil para regulamentar plataformas digitais de hospedagem atípicas.
O Airbnb, por exemplo, chegou ao país em 2012. A legislação vigente para hospedagem abrange apenas hotéis (Lei Geral do Turismo) e contratos de aluguel por temporada (Lei do Inquilinato).
A ausência de regulamentação já foi alvo de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2021, o tribunal reconheceu que condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis por plataformas digitais, reforçando a autonomia condominial.
Impactos para condomínios e moradores
Paulo Araújo, professor da Fundação Getúlio Vargas e integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), avalia que a modalidade de aluguel por plataformas digitais cria um cenário semelhante ao funcionamento de hotéis em prédios residenciais.
“Isso tende a gerar desconforto, principalmente por questões de segurança, já que muito mais pessoas circulam nos condomínios, e por uso abusivo das unidades. Hóspedes temporários podem não respeitar regras de silêncio, higiene ou convivência”, explica.
Por outro lado, Araújo reconhece o potencial econômico e turístico dessas plataformas. “É preciso entender como regulamentar esse tipo de locação para que seja atrativo, seguro e gere o menor incômodo possível”, acrescenta.
Questões tributárias e administrativas
O debate também envolve tributação e fiscalização. Hotéis pagam ISS e estão sujeitos a órgãos como Vigilância Sanitária e Corpo de Bombeiros.
Plataformas digitais, em geral, ainda não enfrentam regulamentação equivalente, levantando dúvidas sobre segurança, tributos e responsabilidade administrativa.
Flávio Tartuce, advogado, professor e relator da comissão de juristas, defende que o tema precisa de novas discussões no Congresso Nacional para uma regulamentação mais ampla e eficaz.
“O assunto foi muito debatido na comissão, mas a tramitação no Legislativo é fundamental para criar regras claras e equilibradas, garantindo direitos dos condôminos e incentivando o turismo de forma segura”, afirmou.
Conclusão
O projeto do Novo Código Civil representa um passo importante para regulamentar o uso de imóveis residenciais por plataformas digitais, equilibrando direitos individuais, segurança, convivência condominial e oportunidades econômicas.
Especialistas defendem que, para o sucesso da regulamentação, o debate deve incluir questões tributárias, administrativas e de fiscalização, garantindo que a legislação acompanhe a inovação tecnológica no setor de hospedagem.
