Decisão do STJ sobre Airbnb: O que muda para o aluguel de temporada em condomínios residenciais e por que o silêncio agora significa proibição
Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) gerou grande repercussão e levantou questões sobre o futuro do aluguel de temporada via plataformas como o Airbnb em condomínios residenciais no Brasil. Embora não haja uma proibição explícita, a corte estabeleceu um novo e significativo obstáculo.
A interpretação do tribunal altera fundamentalmente a dinâmica de quem deve buscar aprovação, transformando o silêncio da convenção condominial em uma vedação para essa modalidade de locação. Essa mudança impacta diretamente proprietários e a economia do compartilhamento.
A seguir, detalhamos os pontos cruciais dessa decisão, seus desdobramentos e os possíveis caminhos futuros para a questão, conforme análise de Marcelo Kowalski Teske, advogado e sócio da Bornhausen & Zimmer Advogados.
A Inversão do Ônus da Prova e o Novo Cenário para o Airbnb
Em 7 de maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055/MG, a 2ª Seção do STJ decidiu, por uma margem apertada de cinco votos a quatro, que a locação de curtíssima duração, reiterada e profissionalizada por meio de plataformas digitais em condomínios de destinação estritamente residencial, só será permitida se houver autorização expressa na convenção condominial. Essa autorização exige aprovação de dois terços dos condôminos.
A grande virada está na inversão do ônus. Antes, o silêncio da convenção favorecia o proprietário, que podia alugar por temporada. Agora, em edifícios estritamente residenciais, o silêncio significa vedação, e quem deseja manter a atividade precisa reunir o mesmo quórum qualificado para obter a permissão. A presunção mudou de lado, do silêncio-liberdade para o silêncio-vedação.
Essa exigência de quórum qualificado, prevista no artigo 1.351 do Código Civil, é um desafio notável em um país com baixo comparecimento em assembleias condominiais. Ironicamente, a Lei 14.405/2022 havia reduzido a exigência de unanimidade para dois terços para facilitar alterações de destinação, mas essa flexibilização acabou sendo usada para restringir a exploração econômica de imóveis via Airbnb.
Direito de Propriedade e a Função Social do Imóvel
A Constituição Federal garante o direito de propriedade (artigo 5º, XXII) e exige o cumprimento de sua função social (artigo 5º, XXIII). O Código Civil, por sua vez, assegura ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor do bem (artigo 1.228), bem como ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade (artigo 1.335).
Obter rendimentos de um imóvel, incluindo o aluguel de curta temporada do tipo Airbnb, é uma manifestação legítima do direito de propriedade e não se confunde, necessariamente, com atividade empresarial ou comercial. No entanto, nenhum direito é absoluto.
Os condôminos também têm deveres, como o de respeitar a destinação do edifício e não prejudicar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais moradores (artigo 1.336, IV). O problema reside na interpretação desses conceitos abertos, e restrições a direitos fundamentais demandam exame pautado pela legalidade, legitimidade, razoabilidade e proporcionalidade.
Os Caminhos para o Supremo Tribunal Federal (STF)
A decisão do STJ, por interpretar legislação infraconstitucional como a Lei do Inquilinato e o Código Civil, dificilmente será revisada diretamente pelo Supremo Tribunal Federal (STF). Recursos que dependem da reinterpretação dessas normas geralmente esbarram na chamada ofensa reflexa à Constituição, ou seja, o STF não reexamina controvérsias que exigem, antes, a revisão da legislação ordinária.
Contudo, existem pelo menos três vias pelas quais a discussão constitucional pode chegar legitimamente ao STF. O primeiro caminho é a ordem econômica. Se a questão for enquadrada como uma restrição à livre iniciativa e ao direito de propriedade (artigos 170 e 5º, XXII e XXIII, da Constituição), o debate pode envolver os limites impostos a uma atividade lícita da economia do compartilhamento.
O segundo caminho surge no controle de constitucionalidade de normas municipais. Leis e decretos locais que proíbam ou onerem excessivamente a hospedagem de curta duração do tipo Airbnb, como já ocorre em algumas cidades, oferecem um ambiente mais propício para ações diretas de constitucionalidade. O terceiro caminho poderá surgir se o Projeto de Lei 4/2025, que trata da reforma do Código Civil, positivar expressamente a questão, deslocando a discussão para a proporcionalidade da própria restrição legislativa.
Argumentos da Divergência e Soluções Intermediárias
A divergência no julgamento, sustentada por quatro ministros, apontou para uma solução intermediária, argumentando que o problema não é a plataforma digital em si, mas a intensidade e a eventual profissionalização da atividade. Essa visão se apoia em cinco pilares fundamentais.
Primeiro, é crucial distinguir o ato do meio utilizado, pois anunciar um imóvel em uma plataforma digital não transforma a locação em atividade comercial. O critério relevante deveria ser a efetiva prestação de serviços de hospedagem, conforme a Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008), avaliada caso a caso.
Segundo, a locação por temporada, com prazo de até noventa dias, é expressamente autorizada pela Lei 8.245/1991. Presumir sua incompatibilidade com a destinação residencial, a partir do silêncio da convenção, inverte a própria lógica da legalidade. Terceiro, o próprio STJ já adotou raciocínio semelhante em outras situações, como no REsp 1.783.076/DF, que considerou desarrazoada uma convenção que proibia genericamente a permanência de animais sem demonstração concreta de prejuízo.
Quarto, a restrição geral deveria ceder diante da comprovação efetiva de dano concreto, e não se apoiar em presunções abstratas. Quinto, existem mecanismos intermediários capazes de conciliar interesses individuais e coletivos, como cadastro de hóspedes, limites de ocupação, regras de rotatividade e responsabilização do anfitrião por eventuais perturbações, sem necessariamente banir a atividade.
O Futuro: Tema 1.443 e a Necessidade de Modulação
A palavra final ainda não foi dada. A 2ª Seção do STJ afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, sob a relatoria do ministro Raul Araújo, determinando a suspensão nacional dos processos sobre a matéria. A tese vinculante ainda será definida, assim como a eventual modulação de seus efeitos.
A modulação é o verdadeiro teste de proporcionalidade. No julgamento de 7 de maio, não houve qualquer modulação, o que significa que o custo da mudança recai integralmente sobre aqueles que confiaram no silêncio da convenção e estruturaram suas atividades com base na interpretação até então predominante, muitos deles dependendo da renda dos aluguéis via Airbnb para sua subsistência.
O artigo 24 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) existe precisamente para enfrentar situações dessa natureza, protegendo a boa-fé e as situações consolidadas. O caminho intermediário permanece aberto em três frentes: na formulação da tese do Tema 1.443, que pode distinguir a locação por temporada genuína da hospedagem profissionalizada; na modulação dos efeitos, preservando situações constituídas de boa-fé; e, se necessário, na via constitucional, em defesa da atividade econômica e contra excessos regulatórios.
A propriedade não foi suprimida. O proprietário ainda pode morar, vender, emprestar, realizar locações tradicionais e até mesmo celebrar contratos de locação por temporada tipo Airbnb, nos termos do artigo 48 da Lei do Inquilinato. O que mudou foi a distribuição do ônus argumentativo dentro da coletividade condominial, uma solução que o princípio da proporcionalidade recomenda evitar. A alternativa de distinguir, regular e modular, em vez de presumir e proibir, é a mais compatível com a Constituição, e ainda há tempo para adotá-la.
